2025년 서울·수도권 일부 지역, 역전세 위험 높은 이유 3가지

2025년 서울·수도권 일부 지역, 역전세 위험 높은 이유 3가지

역전세란, 계약 종료 시 세입자가 돌려받을 보증금이 시세보다 높아, 집주인이 차액을 반환하지 못하는 상황을 의미합니다. 최근 서울과 수도권 일부 지역에서는 역전세 리스크가 빠르게 확산되고 있으며, 특히 빌라와 저가 주택 중심으로 위험도가 높아지고 있습니다. 아래는 역전세가 심화되는 3가지 핵심 이유입니다.

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1. 보증금 대비 시세 하락 심화

• 2025년 5월 기준, 서울 빌라 전세 거래 중 약 24.6%가 역전세 상태
  (v.daum.net)
• 특히 강서구(54%), 금천구(45%), 구로구(43%), 도봉구(42%), 양천구(39%), 은평구(33%), 강북구(32%) 순으로 역전세 비율이 높음
  → 해당 지역은 보증금 반환 불이행 우려가 높아, 세입자에게 리스크가 큼

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2. 전세 중심 시장 약화와 월세 전환 가속

• HUG 등 보증기관은 빌라 보증 한도를 공시가 대비 150% → 126%로 축소, 보증 공급 위축
  (mk.co.kr)
• 월세 계약 비중이 증가하며 전세 수요와 공급 모두 약화, 보증금 시세도 동반 하락
  → 보증금 반환 여력 없는 집주인이 증가하고 있음

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3. 가구 단위로도 60% 이상 리스크 노출

• KBS와 국회예산정책처 조사에 따르면, 계약 만기 도래 가구 중 약 60%가 역전세 위험, 약 10%는 깡통전세 위험
  (news.kbs.co.kr)
• 보증금 반환 부족액은 가구당 평균 약 7,300만 원, 예상보다 20% 이상 부족
  → 구조적으로 전세제도에 심각한 불균형 발생 중

 

• 강서, 금천, 구로, 도봉 등은 역전세 우려 지역으로 분류되며, 보증금 중심 임차 전략에는 주의 필요
• 보증한도 축소 및 월세화 전환 흐름 속에서 전체 가구의 60% 이상이 보증금 미반환 리스크 노출
• 향후 빌라나 다세대 임대 계획이 있다면, 시세 데이터 확인, 월세 대안 고려, 보증보험 가입 등을 통해 금융 리스크에 대비해야 합니다